Cass. Le montant de l’indemnité accordée aux acquéreurs en réparation du préjudice subi peut alors être supérieur au prix de vente de la chose. Cet arrêt a été cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui considère que ces sommes compensent l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose, c’est-à-dire la perte de la qualité de la chose8. 2006, n° 05-10845 : Bull. Référence : Les juges du fond ont retenu, sur la base de l’expertise, que les préjudices subis par les acheteurs pouvaient être réparés uniquement par des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble. Les acquéreurs qui décident de garder l’immeuble atteint de vices cachés, sans demander la restitution d’une partie du prix de vente, peuvent-ils obtenir, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, l’allocation de dommages et intérêts incluant le coût de la démolition et de la reconstruction de celui-ci ? C’est l’article 1641 du Code civil qui définit la notion de "vices cachés" entre vendeurs et acquéreurs. Or en l’espèce, les acquéreurs ne tentent pas d’obtenir, sous couvert de l’indemnisation des préjudices, le remboursement d’une partie du prix de vente. V. égal. La Cour de cassation est amenée à s’interroger à propos de l’action indemnitaire en garantie des vices cachés. III, n° 106. Les acheteurs font valoir que la maison est affectée d’un vice caché que le vendeur ne pouvait méconnaître et que l’agent immobilier et le notaire ont gravement manqué à leurs obligations d’information et de conseil. À travers l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 30 janvier 2020, les juges du quai de l’Horloge ajoutent une pierre à l’édifice qu’ils construisent en matière de garantie des vices cachés. Toutefois, cette garantie ne s’applique pas pour tous les défauts non identifiés pendant la visite de la maison, ni à toutes les ventes. Les vices cachés désignent les défauts de la maison dont le vendeur a connaissance, mais invisibles pendant les visites du bien immobilier précédant l’achat. Par un arrêt en date du 14 décembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation1 casse cette décision uniquement sur le montant des condamnations prononcées à l’encontre du vendeur, du notaire et de l’agent immobilier. Le vice caché Vices cachés Selon l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La Cour de cassation a récemment condamné un vendeur de mauvaise foi, l'agent immobilier et le notaire, à dédommager l'acheteur du coût de … Elle précise que la restitution partielle du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable qui ouvre droit à réparation au profit de l’acquéreur. si la bonne foi du vendeur est démontrée l’acheteur ne pourra pas demander d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance . En outre, les juges du fond ne se seraient pas attachés à l’objet réel de la demande et auraient, sous couvert d’indemnisation, alloué aux acquéreurs la restitution du prix de vente. Toutefois, la jurisprudence a déjà considéré que l’action estimatoire « permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés » (Cass. Annulation de la vente immobilière pour vice caché Garantie des vices cachés. Publiez votre annonce légale avec Lextenso Services, Taire un vice caché peut coûter cher au vendeur, L’inopposabilité d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés à un vendeur profane en raison de ses compétences techniques en matière de terrassement, Inopérance de la clause de non-garantie des vices cachés lorsque le vendeur ne démontre pas qu’il a pu légitiment ignorer l’ampleur de la pollution du sol. Le but est d’éviter une double indemnisation. En vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, l’indemnité allouée au titre des vices cachés ne doit procurer à son bénéficiaire ni perte, ni profit. Cass. (dir. Les vices cachés désignent les défauts de la maison dont le vendeur a connaissance, mais invisibles pendant les visites du bien immobilier précédant l’achat. 3e civ., 14 déc. Indemnisation du vice caché affectant un terrain vendu. 22 Rue Haxo La Cour de cassation opère un contrôle lourd puisqu’elle précise que c’est « à bon droit » que la cour d’appel a énoncé que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages et intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander réparation de tout préjudice imputable à un vice caché. La découverte d'un vice caché sur maison ou appartement peut parfois engendrer des frais coûteux de réparation. Le caractère autonome de l’action en indemnisation est affirmé par une jurisprudence constante13. L'acheteur a le choix entre l'annulation de la vente assortie du remboursement intégral et la … Traesch Avocat ~ Avocats Résidence de Tourisme/Étudiante ~ Posez votre question gratuite . Si la solution retenue par la Cour de cassation peut être justifiée par la volonté de sanctionner la mauvaise foi du vendeur, elle est particulièrement favorable aux acquéreurs qui conservent le bien et peuvent obtenir une indemnité supérieure au prix d’achat de ce dernier. sous Cass. En cas d’annulation par le Tribunal d’une vente de véhicule , le vendeur doit restituer le prix de vente et l’acheteur doit restituer le véhicule . L’indemnisation des vices cachés Le 23 septembre 2015 L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Les acquéreurs ont fait le choix de se fonder uniquement sur les dispositions de l’article 1645 du Code civil pour obtenir la réparation du préjudice lié aux vices cachés. Il est impossible pour les acquéreurs de cumuler deux sommes qui leur permettent à la fois d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente et la remise à neuf du bien. Un défaut sur un logement doit répondre à plusieurs critères pour pouvoir être qualifié de “vice caché” : 1. Le texte qui prévoit cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du code civil, selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». La reconnaissance du coût des travaux nécessaires à la suppression des vices comme un préjudice réparable (A) permet aux acquéreurs d’obtenir une réparation dont le montant est supérieur au prix de vente de l’immeuble (B). Cass. L’article 1644 du Code civil offre un choix à l’acheteur d’une chose atteinte d’un vice caché4. 02.61.53.08.01 . civ. Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle. Ils réclament l’indemnisation des préjudices qui résultent des vices cachés. 2009, n° 07-21550. Garantie et indemnité pour vice caché La non conformité de la chose à sa destination normale peut relever de la garantie des vices cachés. Ils n’ont donc pas exercé l’action rédhibitoire mais estimatoire en vue d’obtenir un remboursement partiel, correspondant à la perte de la qualité de l’immeuble en raison des vices cachés. En effet, les juges du quai de l’Horloge ont déjà considéré, dans une affaire similaire, que l’article 1645 du Code civil permet l’obtention d’une indemnité supérieure à la valeur de l’immeuble vendu et qu’une reconstruction peut être ordonnée même si l’immeuble est vétuste. 05 61 14 20 74, Bayle-Besson Avocat 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-23772 : Bull. 3e civ., 1er févr. Pour agir, vous disposez de 2 ans suite à la découverte du vice. Quand il sollicite la diminution du prix de la vente, l’acquéreur d’une chose viciée peut également demander des dommages et intérêts. La doctrine évoque « des avantages incompatibles »10. 2017, n° 16-24170 : RTD civ. Moyens de défense du vendeur », JCl. Garantie des vices cachés dans l'immobilier : quels recours ? La garantie des vices cachés protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre la découverte, après achat, d’éventuels défauts non apparents ou dissimulés. Dès lors que les époux entendaient conserver l’immeuble en dépit des vices cachés, la cour d’appel n’aurait pas dû faire droit à la demande en paiement de la démolition et de la reconstruction de celui-ci, et ce peu important que les époux n’aient pas demandé la restitution du prix de vente ou qu’ils aient exercé leur action indemnitaire de manière autonome. La cour d’appel ne pouvait pas condamner le vendeur à verser aux époux une somme correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction totale de l’immeuble affecté de vices cachés alors que les époux avaient choisi de conserver le bien et de ne pas solliciter la restitution d’une partie du prix de vente. La perte de l’utilité s’apprécie au regard de la perte de valeur de la chose5. On parle alors de Cass. Après avoir acheté une maison, un propriétaire s’aperçoit de la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur la toiture. La question de l’autonomie de l’action en indemnisation était en revanche soulevée par les demandeurs aux pourvois. com., 25 févr. Civil Code, n° 59. L’expression employée par la Cour de cassation vise ici « les vices de la chose elle-même, la moindre qualité de la chose » (Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. Les demandeurs aux pourvois ont essayé en vain de faire valoir l’enrichissement sans cause devant les juges du fond. Bien immobilier : quand parler de vice caché ? 1re civ., 26 sept. 2012, n° 11-22399 : Bull. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 27 septembre 2018), rendu sur renvoi après cassation [Cass. 3e civ., 14 déc. Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice ca ché de la maison qu’il a achetée existe et qu’il réunit les conditions qui lui permettront d’obtenir une indemnisation. 2018, p. 421 ; v. également Bucher C.-É., « Vices cachés : action estimatoire et action en réparation, restitution d’une partie du prix et préjudice réparable », note sous Cass. En cas de vice caché, l'acheteur peut soit rendre le bien et se faire restituer le prix soit garder le bien et se faire rendre une partie du prix (C. civ. civ., art. Un vice caché est un défaut qui affecte le logement donné à bail et qui comme son nom l’indique échappe à la connaissance des parties au moment de la signature du bail. je … sous Cass. Mignot M., « Synthèse : Obligations des parties à la vente », JCl. En ce sens, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant la démolition mais que les acquéreurs choisissent de le conserver sans demander la restitution de tout ou partie du prix de vente, ces derniers sont fondés à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. Cette condition ne soulevait pas de difficulté en l’espèce puisque le vendeur de la maison avait connaissance des vices affectant celle-ci. En vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, l’indemnité allouée au titre des vices cachés ne doit procurer à son bénéficiaire ni perte, ni profit. 1981, n° 79-13851 : Bull. Un vice caché est un défaut, non apparent lors de l'achat, qui empêche l'usage du bien dans des conditions normales. Légavox. I, n° 192 – Cass. La charge de la preuve pèse sur l’acheteur (C. Ils font donc le choix d’exercer uniquement l’action en indemnisation des vices cachés. Elle reconnaît par là que, lorsque l’action indemnitaire est exercée seule, les dommages et intérêts permettent « de financer les réparations nécessaires à la remise en état du bien et à la disparition du vice, de façon à ce que l’acquéreur retrouve l’usage attendu de la chose »18. La restitution est une obligation légale qui pèse sur le vendeur à la suite de l’anéantissement du contrat. En juillet 2007, un propriétaire vend une maison d’habitation à des époux par l’intermédiaire d’un agent immobilier et selon un acte authentique dressé par un notaire. Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. Cette garantie s'applique-t-elle pour un logement neuf ? Ils estiment que, sous couvert de l’indemnisation des préjudices subis, les acquéreurs cherchent à obtenir la restitution d’une partie du prix de vente qu’ils avaient choisi de ne pas solliciter. 17 rue du Languedoc En outre, le notaire précise qu’il ne peut pas être condamné à garantir le vendeur contre une condamnation qui ne vise pas à réparer un préjudice mais qui tend à rééquilibrer le contrat conclu entre les parties. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-15205 : Bull. Dans le secteur immobilier, une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités s’offrent à vous : demander qu'il soit remédié aux dommages, conserver le logement mais vous en faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge. L’acquéreur exerce ce choix de manière discrétionnaire (Cass. La cour d’appel de Bourges leur a accordé la restitution d’une partie du prix de vente et une indemnité pour démolition et reconstruction. Achat immobilier et vice caché : le cas de l’amiante. Le notaire appelle en garantie la société immobilière. Dans l’affaire soumise à la haute juridiction, les acquéreurs ont, au départ, intenté une action estimatoire et sollicité la réparation du préjudice subi. La garantie légale des vices cachés vous permet d'obtenir un remboursement total ou partiel de votre achat ainsi qu'une indemnisation en cas de dommage. Face à cet imprévu, l'acheteur dispose de moyens d'action. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 janvier 200919 a ainsi considéré, dans le cadre d’une action estimatoire, que la réduction du prix à la charge des vendeurs doit permettre aux acquéreurs d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’ils souhaitaient acquérir, mais qu’elle ne pouvait pas inclure le coût des travaux qui avaient pour effet une rénovation complète de l’existant, de réhabiliter un immeuble vétuste et dégradé. Dans un arrêt en date du 30 janvier 2020 (Cass. III, n° 193. 3e civ., 30 janv. civ. III, n° 87. Achat immobilier et vice caché : le cas de l’amiante. En cassation, ils ont tenté d’obtenir la requalification de l’action indemnitaire en action estimatoire pour que la limite du prix de vente de la chose soit applicable. 17 rue du Languedoc Le vendeur forme un pourvoi principal alors que le notaire et la société immobilière forment chacun un pourvoi incident. garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, Si l'acquéreur avait eu connaissance de ce vice, il n'aurait peut-être pas conclu la vente, ou à moindre coût. La Cour de cassation se contente alors de préciser que les juges du fond ont bien caractérisé la mauvaise foi du vendeur. Même après la fin de la garantie commerciale, la responsabilité du professionnel vendeur peut être engagée en cas de vice caché(art. Le vendeur qui connaissait les vices du bien est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et … V. not. 16 Juin. Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. I, n° 192 – Cass. Les acheteurs qui agissent sur le fondement de l’article 1645 du Code civil peuvent obtenir l’indemnisation de tout préjudice imputable aux vices cachés, conformément au principe de réparation intégrale des préjudices. 9 rue Léopold Sédar Senghor. Acheter un bien immobilier et avoir une mauvaise surprise ... Telle est la hantise de tout nouveau propriétaire ! La cour d’appel de Lyon, statuant sur renvoi après cassation, fixe le montant de l’indemnisation due par le vendeur aux acquéreurs. Ils apportent des précisions sur l’action indemnitaire en cas de conservation de la chose sans restitution du prix de vente. 04 91 33 26 21, Copyright © 2018 Bayle-Besson Avocat. Cette action ne tend pas à faire disparaître les vices cachés. 1641 ; Guinchard S. et Debard T. Dans la mesure où la condamnation au coût de la démolition et de la reconstruction vient remédier aux vices cachés, elle tend au rééquilibrage du contrat. Elle fixe la part que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter au titre de leur responsabilité délictuelle à 10 % des sommes mises à la charge du vendeur. Ils ne demandent plus la restitution d’une partie du prix de vente, ils réclament seulement des dommages et intérêts. Elle se distingue de l’action en réparation du préjudice, qui replace les acquéreurs dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n’avait pas été affectée d’un vice6. Ils lui substitueraient la finalité attachée à l’action estimatoire, à savoir la compensation de la perte de l’utilité de la chose. », comm. Ces derniers ont pris en compte les évaluations de l’expert judiciaire et ont constaté que la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne. La recevabilité de la demande en réparation des préjudices subis n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire. Le vice caché est un défaut de la chose vendue qui ne se révèle pas à premier examen et qui la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas acquis la chose, ou en aurait donné un prix moindre, s’il l’avait connu3.
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